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Il mutuo fondiario è una particolare forma di finanziamento concesso da una banca per la ristrutturazione o l'acquisto di una casa, il quale prevede l'iscrizione di un'ipoteca su un immobile, solitamente quello per cui si richiede il mutuo, ma potrebbe pure trattarsi di un altro che funge da garanzia.
Il mutuo fondiario è un finanziamento tendenzialmente di lunga durata (per legge pari ad almeno un anno e mezzo) ed il cui ammontare complessivo è vincolato al valore dell'immobile sul quale viene iscritta l'ipoteca di primo grado che accompagna questa forma di mutuo assai comune.
L'ipoteca è un diritto reale di garanzia, ovvero una tutela del creditore (la banca) che in questo modo può vantare un diritto di prelazione su un bene qualora il debitore non onori le scadenze previste per i pagamenti.
Per questa ragione la procedura in caso di mutuo prevede l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado, la quale mette la banca che ha erogato il prestito in cima alla lista dei creditori nel malaugurato caso in cui si renda necessaria la vendita del bene poiché il debitore non riesce a far fronte agli impegni assunti. Di conseguenza i creditori che hanno richiesto l'iscrizione di successive ipoteche sul bene (di secondo o terzo grado) verranno pagati con il denaro eventualmente residuo dalla vendita dopo che le pretese della banca che vanta un'ipoteca di primo grado sono state soddisfatte.
L'iscrizione dell'ipoteca è una procedura comune, dal momento che accompagna per prassi i contratti di mutui fondiari e tale diritto reale di garanzia in favore del creditore non limita il godimento del bene da parte del proprietario, eccetto che nel caso in cui egli sia insolvente, sempre però tenendo conto delle condizioni previste dal contratto e della possibilità di ridefinire il piano di rientro con la banca.
Non dobbiamo quindi giungere alla frettolosa conclusione che il mancato pagamento di un paio di rate del mutuo possa comportare la vendita all'asta della propria casa, anche in ragione del fatto che nella maggior parte dei casi sono le stesse banche a preferire forme più rapide di rientro del capitale finanziato rispetto ad un'esecuzione forzata.
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